Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома

Многие в современных условиях предпочитают приобретать жилье в новостройках. Стоимость квадратного метра, как правильно, в таких квартирах ниже, среди преимуществ также отмечают просторные планировки, благоустроенные подъезды, да и в целом въезжать в новый, где ранее никто не жил, приятнее. В связи с этим покупатели выбирают способ приобретения, что называется, «на этапе котлована». То есть становятся участниками долевого строительства.

Несмотря на все преимущества такого пути, вы можете столкнуться и с серьезными проблемами. Например, сейчас нередки просрочки сдачи квартир. Это значит, что ваше новоселье откладывается, и зачастую на неопределенный срок. В этом случае вы вправе потребовать от застройщика уплату неустойки (пени) – то есть денежной суммы, которая предусмотрена законом о долевом строительстве в том случае, если строительная компания не выполнила свои обязательства в срок.

Порядок действий по взысканию неустойки

Следует отметить, что на выплату пени за просрочку сдачи дома могут рассчитывать лица, которые внесли полную сумму договора и не получили жилье в срок. Законом также предусмотрено, что застройщик обязан не позднее чем за 60 дней до обозначенного срока предупредить дольщиков об изменении сроков. При этом он имеет право предложить подписание соглашения о переносе даты сдачи дома, вы же сами выбираете – принимать его или нет.

Следует также отметить, что на самом первой этапе сотрудничества с застройщиком следует внимательно изучить договор долевого участия. В нем может содержаться алгоритм действий как компании, так и дольщика. Если вы подписываете ДДУ, это значит, что принимаете эти условия и обязуетесь действовать согласно принятому плану. Если же никаких особых указаний по взысканию неустойки за просрочку сдачи дома в документе не прописано, то следует действовать по классическому алгоритму:

  1. Нужно направить застройщику письменную претензию с требованием выплаты пени за просрочку сдачи квартиры. Составляется бумага в 2 экземплярах, можно принести оригиналы в офис компании или отправить заказным письмом.
  2. Если ответа на претензию не поступило, можно обращаться в суд с исковым заявлением. После 30 дней с момента отправки претензии вы имеете все основания решать вопрос в судебном порядке.
  3. Далее идет судебный процесс, выносится решение и устанавливается сумма, подлежащая выплате. Кстати, если не удалось получить неустойку в досудебном порядке (то есть после претензии), то вы имеет право запросить компенсацию в увеличенном размере. Об этом мы расскажем позже.
  4. После вступления постановления суда в силу наступает этап исполнительного производства, по результатам которого вы наконец должны получить денежную сумму.

Для чего нужен расчет неустойки за просрочку сдачи дома

Если вы хотите справедливого разрешения ситуации и планируете подавать застройщику претензию, вам нужно указать конкретный размер пени. В противном случае документ будет составлен неверно и его может не принять к рассмотрению по существу принимающая сторона.

Просрочка сдачи квартиры: рассчитываем срок

Любой договор долевого участия должен содержать дату окончания строительства. Следует отличать срок сдави дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры заказчику. Первый, как правило, наступает раньше, может регулироваться застройщиком самостоятельно без уведомления всех дольщиков. А второй и будет являться точной отсчета при начислении пени за просрочку сдачи дома.

Эта дата является единой для всех участников строительства, не может быть изменена без согласования с ними. Срок передачи жилья может быть указан в документах разными способами:

  1. Формулировка «не позднее 1 января 2017 года». В этом случае просрочку будет считать со 2 января 2017 г.
  2. Вариант «в первом квартале 2017 г». Считаем количество дней просрочки с 1 апреля 2017 года.
  3. Иногда привязывают дату к сдаче объекта в эксплуатацию. В договоре пишут: «срок ввода в эксплуатацию – 1 квартал 2017 года, а передача квартир дольщикам осуществляется в течение 60 дней после этой даты». Тогда с 1 июня 2017 года пойдет просрочка.

Обращаем ваше внимание, что формулировки в договоре «примерный», «ориентировочный» срок сдачи и тому подобные не являются основанием для переноса застройщиком даты передачи квартиры.

Когда можно подавать претензию?

Здесь может быть 2 варианта:

  • После того, как передача жилья все-таки состоялась. При этом в документе вы сможете указать конкретную сумму за весь срок вашего ожидания.
  • До подписания передаточного акта. Вы имеете право предъявить претензию компании, но размер пени в этом случае носит справочный характер, то есть рассчитана только за 1 каждый день просрочки сдачи квартиры.

Формула расчета пени

Размер выплаты следует калькулировать, основываясь на федеральном законе о долевом участии в строительстве. Там указано, что за каждый день просрочки начисляется неустойка (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора. Это для юридических лиц. Для физических лиц эта сумма увеличивается вдвое.

Итак, неустойка за просрочку сдачи дома для физлица рассчитывается по следующей формуле:

Сумма пени = 1/150 * ставка рефинансирования * стоимость квартиры * количество дней просрочки

Составляющие формулы:

  • 1/150 – это коэффициент, который выбирается в зависимости от типа дольщика. Для юрлиц он равен 1/300.
  • Ставка рефинансирования. Она же ключевая ставка ЦБ РФ, которая в настоящее время составляет 7,75%. Для расчета берется размер в тот день, когда была передана квартира, или в день подачи претензии или искового заявления.
  • Стоимость жилья – это та сумма, которая была указана в ДДУ.
  • Продолжительность просрочки – ранее мы писали, как правильно ее рассчитать.

Пример расчета неустойки

Допустим, что вы как физлицо заключили договор, по которому квартира стоимостью 3 500 000 рублей должна быть передана вам не позднее чем 31 августа. Вы решили подать претензию 1 ноября. Считаем сумму, которую вам обязан выплатить застройщик:

1/150 * 8,25% * 3 500 000 рублей * 61 день = 117 425 рублей

Что делать после подачи претензии

По закону застройщик должен отреагировать на ваши требования о выплате пени за просрочку сдачи дома в течение 30 дней. Если этого не произошло, вы можете подавать исковое заявление. К нему помимо расчетов следует приложить и другие документы. Судебное рассмотрение дела – это серьезный процесс, поэтому лучше обратиться к квалифицированному юристу, который поможет подготовить бумаги.

При этом учитывайте, что если ваша претензия осталась нерассмотренной, вы можете потребовать с застройщика не только выплату неустойки, но и компенсацию дополнительных расходов:

  • Затраты на вынужденную аренду жилья;
  • Штраф в размере 50% от суммы, определенной судом (обязателен по ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • Возмещение судебных расходов;
  • Компенсацию морального вреда.

Помните, что обязанности строительной компании – вовремя предоставить вам жилье, а вы вправе потребовать неустойку за просрочку сдачи квартиры по закону.

Назад