Как гарантированно взыскать неустойку с застройщика

Один из основных рисков долевого строительства на сегодняшний день – несоблюдение сроков сдачи объекта. Для одних новоселов подождать еще несколько месяцев – вполне нормальная ситуация, для других же она может стать кризисной. И в том, и в другом случае дольщики имеют право потребовать выплаты компенсации. В этой статье мы расскажем, как взыскать неустойку с застройщика за просрочку сдачи дома.

Обстоятельства, при которых вы имеете право требовать выплаты пени

  1. Вы являетесь дольщиком в строительстве данного объекта, заключили договор долевого участия и внесли полную сумму, указанную в документе;
  2. Вы не подписывали дополнительного соглашения о переносе сроков.

Здесь следует уточнить, что в некоторых случаях строительная компания, понимая, что не успевает закончить работы до указанной в договоре даты, заблаговременно сообщает об этом дольщикам. При этом вы можете получить по почте, например, соглашение, в котором застройщиком предложены иные сроки сдачи объекта. Подписание данного документа не является обязательным для вас! Если же вы согласны и поддерживаете компанию в данном вопросе, то ваша претензия в будущем будет не обоснована. Вы сможете взыскать неустойку, только если застройщик вновь не выдержит заявленные сроки, но расчет пени пойдет уже с новой даты, которая указана в дополнительном соглашении.

При этом на ситуацию не влияет, получили ли вы уже ключи от квартиры или находитесь «в режиме ожидания». Если была задержка по срокам – вы уже вправе требовать выплаты.

Расчет неустойки за просрочку сдачи дома: сколько вам должны

Начнем, пожалуй, с самого главного, а именно с предмета спора. Неустойка (пени) – это денежная сумма, которую обязан выплатить застройщик дольщику при обращении последнего из-за несоблюдения сроков сдачи жилья. Размер выплаты определяется в соответствии с законом о долевом участии (214-ФЗ, статья 6, часть 2).

Обратите внимание, если в ДДУ прописаны какие-то иные алгоритмы расчета, вы можете смело их игнорировать. По суду эти условия взыскания можно будет опровергнуть, если они не соответствуют законодательным нормам, действующим на данный момент.

Итак, сумма неустойки для физических лиц за 1 день просрочки равна 1/150 ставки рефинансирования от стоимости договора (цены квартиры). Если вам нужно посчитать общий размер за 2 или более месяцев, умножьте на соответствующее число дней. Если вы являетесь юридическим лицом, то сумма уменьшается вдвое. Подробную формулу мы приведем ниже, здесь же описан общий принцип.

Обратите внимание, что если ваша сумма превысит 1 млн рублей, вам придется оплачивать госпошлину при обращении в суд. Поэтому можно изначально указать в исковом заявлении меньшую сумму, а после в форме отдельного ходатайства потребовать изменить сумму. Судебная практика взыскания неустойки с застройщика показывает, что такие варианты действительно возможны.

Формула расчета и примеры (для физического лица)

Мы приведем здесь инструмент для определения суммы пени для граждан РФ. Если же интересует расчет для юридического лица, то нужно первый коэффициент уменьшить в 2 раза.

Сумма пени = 1/150 * ставка рефинансирования * стоимость крартиры * количества дней просрочки

В этой формуле:

  • 1/150 – коэффициент, определенный федеральным законом;
  • Ставка рефинансирования – определяется ЦБ РФ, на сегодняшний день это ключевая ставка. Размер ее периодически меняется, вы же можете использовать значение, которое актуально на день подачи претензии (иска) или на дату принятия квартиры после просрочки;
  • Цена квартиры – эта сумма должна быть прописана в договоре;
  • Длительность просрочки – чуть позднее мы объясним, как точно рассчитать количество дней.

Пример расчета неустойки:

Возьмем за основу следующие данные: по договору квартира стоимостью 4 000 000 рублей должна была быть сдана 1 марта, а получили ключи вы только 14 апреля. Получается, просрочка составила 45 дней. Ключевая ставка на тот момент составляла 9,75%. Сумма будет следующей:

1/150 * 9,25% * 4 000 000 рублей * 45 = 117 000 руб

Кстати, некоторые юристы рекомендуют указывать в судебном иске неустойку, которая немного больше настоящей. Не можем сказать однозначно, будет ли полезно для вас, так как при принятии решения в суде в любом случае произведут перерасчет.

Далее опишем примерный порядок действий по собственно взысканию рассчитанной суммы. Начинается все с попытки досудебного решения данного вопроса. Как правило, девелоперские компании по первому требованию стараются выплачивать неустойку дольщику, так как обращение в суд для них чревато дополнительными тратами. Если же у вас не получится пойти по такому пути, то мы расскажем, как взыскать неустойку с застройщика в судебном порядке.

Как определить длительность просрочки по сдаче дома

Ключевая дата, которая нам пригодится, - это указанный в договоре день или период сдачи дома. По закону все ДДУ обязаны иметь этот пункт в содержательной части. Однако сформулирован он может быть по-разному.

Важно: не следует путать срок ввода объекта в эксплуатацию и срок сдачи дома (передачи квартиры). Первый означает лишь то, что зданию назначена госкомиссия. При этом застройщик вправе назначать эту дату без согласования с дольщиками. А вот срок сдачи дома указывается в договоре и после не может быть изменен без согласия участников строительства. Он един для всех дольщиков.

С путаницей этих понятий связаны яркие примеры из практики взыскания неустойки с застройщика. Допустим, что дата сдачи дома указана 1.09, сегодня 1 октября и вы намереваетесь взыскать пени с застройщика. Некоторые представители компаний, когда вы приносите им претензию о выплате неустойки за 30 дней (на текущий момент), показывают вам бумагу о том, что ввод дома в эксплуатацию разрешен и поэтому ваши требования безосновательны.

Проявите правовую грамотность и четко обозначьте, что этот факт не имеет никакого отношения к передаче квартиры вам в установленном договором и законом порядке. Ввод в эксплуатацию – иное действие, которое должно быть выполнено до даты окончательной сдачи объекта. Если в строительной компании утверждают, что дом введен в эксплуатацию, уточните, почему вы до сих пор не получили уведомление о передаче ключей вам.

Чтобы определить, как взыскать неустойку с застройщика в полном объеме, обратитесь, в первую очередь, к своему договору. Там может быть одна из 3 формулировок, обозначающая дату сдачи дома:

  1. Например, через 60 дней после ввода дома в эксплуатацию, а он назначен на 1 марта. Тогда просрочка будет считаться с 1 мая.
  2. «В I квартале 2017 г.». Отсчет количества дней неустойки начинаем с 1 апреля.
  3. «Не позднее 1 февраля». Уже со 2.02 пойдет начисление пени.

Некоторые компании пытаются хитрить, добавляя к сроку передачи жилья слова «ориентировочный», «приблизительный». По закону это дополнения незначительны, они не станут основанием для переноса контрольной даты.

Первый этап взыскания пени: претензия к строительной компании

Это именно тот документ, который потребуется нам для досудебной стадии. Необязательно, что ваша претензия будет удовлетворена, однако для соблюдения формального порядка ее следует обязательно предъявить застройщику.

Правила подачи:

  • Документ подается в письменной форме в 2 экземплярах;
  • Вы лично приносите их в офис строительной компании. Одну претензию передаете на руки сотрудникам, другую оставляете у себя. На ней должны быть пометки: ФИО и должность лица, принявшего бумагу, дата и время принятия. Второй экземпляр как бы служит подтверждением тому, что вы направили документ. Дата принятия служит точкой отсчета для ожидания дальнейших действий.
  • Вы можете направить документ почтой, обязательно заказным письмом с описью вложения. С даты получения отправления пойдет отсчет срока, данного застройщику для урегулирования вопроса.

    Пример описи вложения:

  • Содержание претензии должно включать в себя: описание нарушенных интересов, значимые факты и данные по делу, ваши требования по выплате, информацию о сумме, основание требований – ссылки на законодательные акты и нормы права, реквизиты вашего расчетного счета.

Пример из практики взыскания неустойки с застройщика

Вы можете столкнуться с тем, что офис компании закрыт, или сотрудники отказываются принимать документ, или не хотят ставить пометку о принятии, или же представители фирмы игнорируют извещения о поступлении отправления на его адрес. Не следует переживать: со своей стороны вы сделали шаг в попытке досудебного решения спора. Теперь стоит ожидать ответа от компании. Кстати, срок ответа вы можете указать самостоятельно: например, «Предлагаю Вам в добровольном порядке в течение 15 календарных дней с даты получения настоящей претензии погасить возникшую неустойку в сумме…». Если вы его не укажете, то у компании будет 30 дней на рассмотрение вашей жалобы.

Следует понимать, что если вы являетесь физическим лицом, то действия застройщика попадают не только под влияние закона о долевом участии в строительстве, но и ФЗ «О защите прав потребителей», по которому в случае неудовлетворения требования потребителя о добровольном возмещении компания получает штраф в размере 50% от общей суммы выплаты. Также вы получаете право требовать возмещения морального ущерба, судебных расходов и пр.

Образец претензии к застройщику

Скачать образец

Второй этап: судебная практика взыскания неустойки с застройщика

Если в рамках определенного вашей жалобой или законом срока застройщик никак не реагирует на требования, следует по готовиться к судебным разбирательствам. Для этого вам потребуется собрать пакет документов и, конечно же, правильно и грамотно составить иск.

На этом этапе рекомендуется воспользоваться услугами юристов, поскольку ошибки в документах и неверная трактовка норм и правил может быть основанием для отказа в рассмотрении дела. Конечно, вы будете вправе повторить подачу искового заявления, однако это будет стоить вам дополнительного времени.

Итак, начните с определения подсудности дела. От этого зависит итоговая сумма выплаты. Практика показывает, что при одних и тех же обстоятельствах арбитражный суд может постановить больший размер выплаты. При этом вы можете подать иск:

  • По месту вашей регистрации;
  • По месту нахождения объекта строительства;
  • По месту регистрации компании-застройщика;
  • По адресу посредника, который был участником подписания договора.

Выбирайте наиболее удобный для вас вариант. Потребуется личное присутствие на судебных слушаниях и заседаниях, так что сразу рассчитывайте свои затраты времени, проезда и пр. Как правило, лучше всего обратиться в судебный орган по месту жительства. Обращения с требованиями о выплате в размере до 1 000 000 рублей не облагаются госпошлиной.

Составляем исковое заявление

Вам необходимо написать грамотный текст в официальной стилистике. Следует избегать эмоциональных оборотов, это будет лишним. Также следует приложить к документу бумаги, которые будут являться доказательствами вашей правоты (далее мы приведем список).

Содержание иска:

  • Данные суда, в который вы направляете свое обращение;
  • Данные истца, в том числе, его место жительства. Если заявление подается от юрлица, то следует также указать местонахождение компании и данные о представителе;
  • Наименование ответчика, в нашем случае это будет компания-застройщик, поэтому следует указать ее местонахождение;
  • Суть нарушения, ваших требований;
  • Основания – здесь можно привести выдержки из законодательных актов, по которым вы имеете право взыскать неустойку;
  • Денежная сумма;
  • Сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к застройщику (укажите, что вами была направлена претензия, какова была реакция компании);
  • Список документов, которые являются приложением к иску;
  • Не забудьте указать в тексте реквизиты договора, информацию о передаче жилья, данные о квартире (стоимость, площадь и пр.).

Дополнительные бумаги, которые следует также передать суду:

  • Копия ДДУ (все страницы);
  • Копия платежных документов, которые подтвердят факт оплаты стоимости договора;
  • Копия договора переуступки (если таковой имеется);
  • Претензия, которая была направлена вами застройщику, и документы, которые это могут подтвердить;
  • Если планируете взыскать дополнительные убытки, например, за вынужденный съем жилья, то приложите расписки об уплате и договор аренды);
  • Переписку с представителями застройщика (если таковая была).

На всех копиях следует указать: «Копия верна, /дата/ваша подпись».

Дальнейшие действия после передачи иска в суд

Заявление будет рассмотрено органом, в который вы обратились. Будет назначено судебное заседание, необходимо ваше участие в нем. Далее суд вынесет вердикт. Если решение будет не в вашу пользу, то вы можете оспорить его в вышестоящих инстанциях. Если же вы согласны с итогом дела, то через 10 дней после оглашения мотивировочной части вы получите постановление в окончательной форме. Если в течение 30 дней после этого оно не будет обжаловано, оно вступит в силу, вам нужно будет закрепить это печатью.

Далее алгоритм такой:

  1. Получаете исполнительный лист в суде;
  2. Запрашиваете в налоговой службе о наличии счетов компании в банке;
  3. Направляете в банк исполнительный лист, его же передаете в федеральную службу судебных приставов.

После этого можно ждать начислений неустойки.

Судебная российская практика взыскания неустойки с застройщика

Как правило, требования участников долевого строительства при наличии доказательной базы удовлетворяются в частичном или полном объеме. Если вы будете внимательными при составлении заявления, сборе документов и предоставите в суд полную картину ситуации, вероятность решения в вашу пользу наиболее высока.

Однако бывали и случаи, когда суд по каким-то причинам вставал на строну застройщика. Например, известно определение суда в г. Кемерово по делу 33-7649. В том случае строительная компания добавила в ДДУ пункт о том, что она имеет право из-за нехватки средств переносить срок сдачи дома на 120 дней без согласования с участниками договора. Суд посчитал это правомерным. При таких обстоятельствах следует обязательно обжаловать решение в других инстанциях, и вы обязательно сможете добиться справедливости.

ТОП вопросов по взысканию неустойки с застройщика

Может ли суд снизить сумму пени?

Это действительно возможно. Однако основанием для уменьшения неустойки может служить только обращение застройщика и решение суда о том, что пени не соразмерно характеру нарушения. Если компания не обращалась с ходатайством в судебный орган, то вы имеете право взыскать полную стоимость, которая была заявлена.

Можно ли возместить дополнительные затраты, например, на временное жилье?

Да, если вы вынуждены были проживать в съемной квартире. Для этого, как уже мы писали ранее, нужно приложить к пакету документов договор аренды и расписку о вручении денег. При этом вам нужно будет привести доказательства, почему вы не могли в период просрочки проживать по месту постоянной прописки. Если же у вас нет регистрации, это упростит процесс.

Многие приобретают квартиры в кредит или ипотеку. И в некоторых банках действуют повышенные процентные ставки до момента получения жилья в собственность. Поскольку вы не оформили право собственности по вине застройщика (он вовремя не сдал объект), то вы можете попросить оплатить разницу между повышенном и обычным процентом кредитного платежа.

Можно ли взыскать неустойку, если строительная компания передала квартиру, хотя и с опозданием?

Вообще для подачи претензии о выплате пени можно выбрать любое время:

  • После того, как передача жилья все-таки состоялась. При этом в документе вы сможете указать конкретную сумму, рассчитанную по итоговой дате передачи квартиры.
  • До подписания передаточного акта. Вы имеете право предъявить претензию компании, но размер пени в этом случае носит справочный характер, то есть рассчитана только за 1 каждый день просрочки сдачи квартиры.

Какую сумму морального ущерба можно запросить?

Поскольку в отношении застройщика в ситуации, когда физическое лицо требует возмещения неустойки, действует также и закон о защите прав потребителя, то вы имеете право оценить моральный вред и потребовать его возмещения. Также сумма выплаты может быть увеличена за счет штрафа в размере 50% от сумму пени. Вы можете попросить возмещение морального ущерба в размере около 5 000 рублей. Завышенные суммы нет смысла указывать в исковом заявлении, так как их суд обычно не удовлетворяет такие требования.

Какова госпошлина при обращении в суд?

Если сумма вашего иска не превышает 1 000 000 рублей, то уплачивать ничего не нужно. Если же вы требуете выплаты в размере более 1 млн, то следует рассчитать госпошлину в соответствии с п. 1.1 ст. 333.19 налогового кодекса. Сумма морального вреда не входит в цену иска, поэтому на нее не нужно уплачивать госпошлину в любом случае. Вы можете также подать в суд ходатайство о распределении суммы пошлины на сторону ответчика.

Если обобщить всю информацию, то можно сделать вывод: главное четко соблюдать порядок взыскания неустойки с застройщика, грамотно составлять документы. Рекомендацией может служить обращение за юридическими услугами к квалифицированному специалисту, который сможет гарантировать исход дела в вашу пользу.

Назад